Tài sản token hóa là một trong những xu hướng nổi bật trong lĩnh vực tài chính – công nghệ trong vài năm gần đây. Khái niệm “token hóa tài sản” (asset tokenization) nói chung chính là việc chuyển đổi quyền sở hữu hoặc giá trị của một tài sản thực hoặc tài sản truyền thống thành một hoặc nhiều token kỹ thuật số, được ghi nhận trên một nền tảng blockchain hoặc hệ thống tương tự. Cụ thể, thay vì nhà đầu tư chỉ có thể mua toàn bộ một tài sản lớn (ví dụ: toàn bộ một tòa nhà, một mảnh đất, một tác phẩm nghệ thuật) thì thông qua token hóa, tài sản đó được chia nhỏ thành nhiều phần quyền sở hữu - mỗi phần được biểu thị bằng token, và token này có thể được lưu trữ, chuyển nhượng hoặc giao dịch tương đối dễ hơn so với cách truyền thống.

Cách thức token hóa và giao dịch hiện tại

Quy trình thường thấy khi token hóa tài sản như sau: chủ sở hữu hoặc tổ chức nắm giữ tài sản thực (ví dụ bất động sản, hàng hóa quý, bản quyền, trái phiếu) sẽ thực hiện cơ cấu pháp lý để chuyển quyền hoặc biểu thị quyền sở hữu (hoặc lợi tức) của tài sản đó vào một thực thể pháp lý (công ty, quỹ, trust…). Sau đó, trên nền tảng blockchain hoặc hệ thống sổ cái phân tán (distributed ledger) sẽ phát hành token - mỗi token đại diện cho một phần của tài sản hoặc quyền sở hữu/tương lai lợi nhuận từ tài sản. Khi token đã được phát hành, nó có thể được niêm yết giao dịch hoặc trao đổi trên các sàn hoặc nền tảng cho phép giao dịch token (có thể là sàn chuyên dành cho tài sản token hóa hoặc sàn tài sản số), hoặc thông qua hợp đồng thông minh (smart contract) quản lý quyền sở hữu, phân phối lợi tức, chuyển quyền. 

Trên thế giới, token hóa tài sản (Real-World Assets – RWA) đang từng bước được triển khai: các loại tài sản như bất động sản, kim loại quý, tác phẩm nghệ thuật, nợ/ trái phiếu, tín chỉ carbon đều được xem là ứng viên để token hóa. Khi tài sản được token hóa, việc giao dịch token - thay vì giao dịch tài sản lớn nguyên khối - giúp tăng tính thanh khoản, mở rộng nhóm nhà đầu tư (kể cả người vốn nhỏ), và biến các tài sản “khó giao dịch” thành có thể chuyển nhượng một phần dễ hơn.

Tại Việt Nam, mặc dù chưa có thị trường tài sản token hóa hoàn chỉnh theo quy mô lớn như một số quốc gia phát triển, nhưng dấu hiệu rõ ràng là có sự chuẩn bị mạnh mẽ. Ví dụ, có thông tin rằng Việt Nam sẽ cấp phép tối đa 5 sàn giao dịch tài sản số (digital asset / tài sản mã hóa) trong giai đoạn thí điểm.  Nhiều công ty Việt Nam đã lập pháp nhân sàn giao dịch tài sản số hoặc tài sản mã hóa, đăng ký ngành nghề kinh doanh liên quan. Ví dụ: CTCP Sàn giao dịch Tài sản mã hóa VIX (VIXEX) được thành lập hồi tháng 8/2025 với vốn điều lệ khoảng 1.000 tỉ đồng.  Tương tự, CTCP Sàn giao dịch Tài sản số DNEX là dự án của HVA Group tại Đà Nẵng với kế hoạch vốn lên tới khoảng 10.000 tỉ đồng.

Lợi ích của tài sản token hóa

Việc token hóa tài sản mang lại nhiều lợi ích đáng chú ý:

1. Tăng tính thanh khoản: Những tài sản vốn được xem là kém thanh khoản (như bất động sản, tác phẩm nghệ thuật, hàng hóa quý) khi token hóa sẽ có khả năng chia nhỏ và chuyển nhượng dễ hơn, từ đó tạo cơ hội cho giao dịch nhiều hơn.

2. Tiếp cận dễ hơn với nhà đầu tư nhỏ: Bởi vì tài sản được chia nhỏ thông qua token, nhà đầu tư nhỏ có thể nắm giữ một phần nhỏ mà không cần bỏ ra số vốn rất lớn như trước đó.

3. Giảm chi phí giao dịch và trung gian: Nhờ hợp đồng thông minh và nền tảng blockchain, nhiều bước trung gian trong giao dịch tài sản truyền thống có thể được đơn giản hóa, từ đó giảm thời gian và chi phí.

4. Minh bạch và khả năng truy xuất tốt hơn: Giao dịch trên blockchain cho phép lưu trữ lịch sử giao dịch, quyền sở hữu và chuyển giao một cách bất biến, giúp tăng cường độ tin cậy.

5. Mở rộng phạm vi tài sản đầu tư: Tài sản vốn chỉ bị giới hạn trong một nhóm nhỏ có thể được mở ra cho nhiều nhà đầu tư hơn - ví dụ bất động sản ở nước ngoài, tín chỉ carbon, bản quyền âm nhạc - tất cả đều có thể token hóa.

Rủi ro và thách thức

Tuy nhiên, song song với những lợi ích, việc token hóa tài sản cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức không nhỏ:

• Khung pháp lý chưa rõ hoặc hoàn thiện: Ở nhiều quốc gia, hoặc ngay cả tại Việt Nam, luật pháp về tài sản số, tài sản mã hóa còn đang trong giai đoạn xây dựng hoặc thử nghiệm. Việc xác định rõ “token đại diện quyền sở hữu” có được coi là chứng khoán hay không, cũng như các quy định về giao dịch quốc tế, thuế, bảo vệ nhà đầu tư… vẫn chưa đồng bộ. 

• Rủi ro về định giá và thanh khoản thực tế: Mặc dù token hóa có khả năng tăng thanh khoản, nhưng thực tế giao dịch thứ cấp có thể vẫn còn hạn chế, đặc biệt là các token đại diện cho tài sản ít được biết đến. Ví dụ, dù token hóa trái phiếu đã xuất hiện nhưng khối lượng giao dịch thứ cấp vẫn chiếm tỉ trọng nhỏ.

• Rủi ro kỹ thuật và an ninh mạng: Blockchain và hợp đồng thông minh dù mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng có thể có lỗ hổng - nếu tổ chức phát hành hoặc nền tảng vận hành không an toàn, có thể xảy ra thất thoát, gian lận, hoặc lỗi hợp đồng.

• Rủi ro pháp lý quốc tế và chuyển đổi giá trị: Khi tài sản được token hóa và giao dịch xuyên biên giới, việc tuân thủ pháp luật, đóng thuế, bảo vệ nhà đầu tư trở nên phức tạp hơn. Ngoài ra, nếu nền tảng hoặc tổ chức đứng sau sụp đổ, quyền sở hữu token có thể không đảm bảo như mong muốn.

• Rủi ro đối với nhà đầu tư nhỏ: Vì token hóa tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhỏ tham gia, nhưng nếu không hiểu rõ cấu trúc, rủi ro của tài sản, hoặc tính thanh khoản thấp, họ có thể gặp tổn thất.

Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, việc token hóa tài sản thực và sàn giao dịch tài sản số đang ở giai đoạn rất sôi động về mặt chuẩn bị nhưng vẫn chưa hoàn toàn chính thức vận hành đại trà. Theo báo chí, Việt Nam đang lên kế hoạch thí điểm cho khoảng tối đa 5 sàn giao dịch tài sản số trong giai đoạn đầu để quản lý và giám sát hoạt động giao dịch tài sản mã hóa và token hóa. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại (cuối 2025), chưa có sàn giao dịch tài sản số nào tại Việt Nam được công bố là đã cấp phép chính thức đầy đủ. Các doanh nghiệp mới chỉ ở giai đoạn đăng ký thành lập pháp nhân, góp vốn, và chuẩn bị hạ tầng, chờ khung pháp lý và quy định cụ thể hơn. 

Một số công ty đã được thành lập như:

• CTCP Sàn giao dịch Tài sản mã hóa VIX (VIXEX) - vốn điều lệ khoảng 1.000 tỷ đồng.

• CTCP Sàn giao dịch Tài sản số DNEX - dự kiến vốn 10.000 tỷ đồng, của HVA Group tại Đà Nẵng.

• CTCP Sàn giao dịch Tài sản mã hóa Techcom (TCEX) - thuộc hệ sinh thái ngân hàng/ chứng khoán TechcomBank / TCBS. 

Ngoài ra, theo thông tin, các tiêu chí để được cấp phép thì khá khắt khe: yêu cầu vốn điều lệ tối thiểu rất lớn (theo báo chí khoảng 10.000 tỉ đồng), hạ tầng công nghệ phải đạt chuẩn an toàn cao, tỷ lệ sở hữu nước ngoài bị giới hạn, và doanh nghiệp phải có năng lực tài chính & chuyên môn lớn.

Như vậy, tại Việt Nam, mô hình token hóa tài sản và giao dịch tài sản số đang mở ra cơ hội rất lớn - nhưng còn đang trong giai đoạn đầu thử nghiệm và chuẩn bị chứ chưa hoàn thiện. Do đó, nhà đầu tư nếu tham gia cần rất thận trọng, tìm hiểu kỹ pháp lý, cơ cấu tổ chức và uy tín nền tảng.

Tóm lại, tài sản token hóa là một bước tiến đáng kể trong cách thức chúng ta sở hữu, giao dịch và chia sẻ quyền sở hữu tài sản. Việc dựa trên công nghệ blockchain giúp mở rộng khả năng tiếp cận đầu tư, nâng cao thanh khoản, giảm chi phí và tăng minh bạch. Tuy nhiên, bên cạnh tiềm năng rất lớn, vẫn tồn tại nhiều rủi ro — về pháp lý, kỹ thuật, thanh khoản và bảo vệ nhà đầu tư. Ở Việt Nam, quá trình này đang diễn ra mạnh mẽ về mặt chuẩn bị với nhiều doanh nghiệp lớn tham gia, nhưng việc vận hành thực tế sàn giao dịch tài sản số và token hóa tài sản vẫn còn đang chờ khung pháp lý và cấp phép thử nghiệm.